У 2026 році ринок комерційної нерухомості України остаточно зафіксував новий тренд: вторинне освоєння промислових зон. Поки будівництво нових логістичних центрів «з нуля» потребує величезних капіталовкладень і часу, малий та середній бізнес масово освоює формат Light Industrial — адаптацію старих промислових будівель під сучасні потреби онлайн-ритейлу.
Чому це відбувається
Бум електронної комерції в Україні (зростання понад 25% за 2025 рік) створив критичний дефіцит площ «останньої милі». Великі хаби за містом не вирішують завдання доставки «день у день».
-
Дефіцит площ. Вакантність у сегменті якісних малих складів (200–1000 кв. м) у Києві на початок 2026 року становить менше 2%.
-
Прибутковість. Ставки оренди комерційної нерухомості у форматі Light Industrial у середньому на 30–40% вищі, ніж у класичних складських комплексах класу А, через їхнє вигідне розташування в межах міста.
-
Поріг входу. Редевелопмент цеху обходиться інвестору в 1.5–2 рази дешевше, ніж будівництво нового об'єкта, а термін окупності (ROI) скоротився до 6–8 років.
Реальні приклади та локації
Київські кластери «Відрадний» та «Поділ»
У Києві основна активність зосереджена на колишніх промислових гігантах. Підприємці викуповують окремі корпуси, проводять повну реновацію (утеплення, заміна підлог на антипилові, нові потужності електроенергії) та ділять їх на блоки.
Наприклад, колишній механічний цех на Правому березі було переобладнано на 12 боксів по 300 кв. м. Заповнюваність — 100% ще на етапі фарбування фасаду. Основні орендарі: фулфілмент-центри для маркетплейсів та виробники крафтових меблів.
Західний регіон
Тут редевелопмент іде пліч-о-пліч з релокацією виробництв. Старі меблеві та текстильні фабрики перетворюються на сучасні технопарки.
Проєкти на кшталт «M-10 Lviv Industrial Park» задають стандарт, але паралельно десятки дрібних приватних інвесторів відновлюють невеликі цехи в Тернополі та Івано-Франківську під склади для експортерів до ЄС.
Технічні вимоги «Стандарту 2026»
Сучасний «склад у цеху» — це не просто пофарбовані стіни. Щоб об'єкт вважався ліквідним, він має включати:
- Енергонезалежність — це власні генератори або інверторні системи (обов'язково для морозильних камер і серверних).
- Високі ворота та рампа з можливістю заїзду великотоннажного транспорту або наявність «нульових» воріт для мікроавтобусів кур'єрських служб.
- Антресолі — використання висоти стель (зазвичай 6–8 метрів) дозволяє розмістити офіси прямо над складською зоною.
До кінця 2026 року ми очікуємо, що близько 15% всієї промислової нерухомості в межах великих міст України пройде через процедуру часткового або повного редевелопменту. Для інвестора це «золоте вікно»: ціна на старі метри все ще доступна, а попит з боку сервісів типу «Розетки», «Нової Пошти» та тисяч дрібних магазинів тільки зростає.
Якщо ви розглядаєте інвестиції в цей сегмент, фокус варто тримати на об'єктах із підведеними потужностями від 50 кВт та зручним виїздом на основні магістралі міста.
