В первой половине 2025 года предложение нового жилья выросло, но покупатели не успели за застройщиками — эксперты оценивают, что спрос на первичном рынке составляет лишь 50–60% от доступного предложения. Одновременно увеличивается количество введенных в эксплуатацию квадратных метров, продолжается удорожание в «безопасных» регионах, а дефицит доступных ипотечных продуктов сдерживает покупательскую активность.
Что произошло: статистика и реальные масштабы дисбаланса
Предложение растет
Многие проекты, «замороженные» после 2022 года, были восстановлены; по оценкам рынка, объемы строительства в среднем выросли на ~30% по сравнению с предыдущим годом. Это увеличило количество доступных квартир на первичном рынке.
Спрос отстает
По подсчетам экспертов девелоперских компаний и аналитиков, в первом полугодии 2025 года покупательская активность составила около 40–50% от объема предложения — то есть спрос вдвое меньше предлагаемого объема. Это означает растущие запасы готовых и «под строительство» квартир в портфелях застройщиков.
Ввод в эксплуатацию
Пример — по данным региональных обзоров и аналитиков, в первом квартале 2025 года было введено в эксплуатацию около 2 млн кв. м нового жилья, что подтверждает реальное оживление в основном за счет завершения отложенных проектов.
Почему спрос отстает — основные факторы
-
Экономическая неопределенность и война. Продолжающиеся риски безопасности и опасения относительно стабильности доходов делают семьи более осторожными в крупных покупках. Это откладывает решение о покупке на неопределенный срок. (контекст: общая оценка потребностей в восстановлении показывает, насколько масштабной и неоднородной является ситуация по стране).
-
Доступность финансирования. Хотя Нацбанк и правительство продвигают стратегию развития ипотеки, кредитный рынок еще не готов в полном объеме компенсировать падение частного спроса: ставки, риски войны и высокие требования к заемщикам сдерживают массовую ипотеку. НБУ утвердил стратегию развития ипотечного кредитования, но ее реализация требует времени.
-
Цены «без учета платежеспособности». В относительно безопасных регионах (западные областные центры) цены на метры остаются высокими — иногда дороже, чем в Киеве по определенным выборкам — что делает большинство предложений недоступными для среднестатистических семей. Для многих потенциальных покупателей стоимость квадратного метра и первоначальные взносы остаются барьером.
-
Структурное несоответствие продукта и спроса. Часть новостроек — это апартаменты или квартиры в бизнес/комфорт-сегменте, тогда как спрос среди массовых покупателей ориентирован на доступные одно- и двухкомнатные варианты с разумными рассрочками. Застройщики иногда переоценили объемы и сегментацию.
-
Демографические изменения и перемещение населения. Миграция, внутреннее перемещение и изменения потребностей в жилье также усложняют картину: часть потенциальных покупателей либо отсутствует (за границей), либо живет в других регионах, либо не готова вкладывать средства в покупку сейчас. (общие данные по ущербу/потребностях в восстановлении).
Последствия для рынка и участников
Давление на застройщиков. Увеличиваются запасы нереализованных квартир — это снижает ликвидность проектов, повышает затраты на хранение и маркетинг, усиливает потребность в финансировании оборотного капитала. Часть застройщиков может пойти на консолидацию рынка или искать альтернативные сценарии реализации (аренда, лизинг).
Возможное замедление темпов строительства. Если спрос не будет расти, девелоперы пересмотрят графики выхода новых очередей, часть проектов может замораживаться или перепрофилироваться под другие форматы.
Риск ценовой коррекции в отдельных сегментах. В регионах или районах с избытком предложения может возникнуть конкуренция за покупателя, что будет давить на цену или стимулировать скидки / акции и гибкие условия покупки.
Усиление роли ипотеки и государственных программ. Чтобы сократить разрыв между спросом и предложением, нужна массовая доступная ипотека и программы поддержки покупки (социальная ипотека, субсидированные кредиты для переселенцев, программы «доступное жилье»). НБУ и правительство имеют на руках стратегию, но ее внедрение — ключевое.
Что могут сделать ключевые игроки — практические рекомендации
Чтобы повысить покупательскую активность, застройщикам стоит предложить клиентам более гибкие финансовые решения: развивать собственные программы рассрочки, заключать партнерства с банками для специальных ипотечных линий и тестировать модели lease-to-own. Кроме того, целесообразно переориентировать часть проектов — например, переводить непопулярные очереди в формат долгосрочной аренды с опцией выкупа или адаптировать часть площадей под более доступный социальный и экономкласс, более востребованный массовым покупателем. Маркетинговые решения тоже должны стать более практичными: прозрачные пакеты «all-in», скидки на стартовый взнос, бонусы в виде ремонта или мебели — все это снижает барьеры входа для семей.
Банкам и финансовым институтам следует сосредоточиться на продуктах с государственной поддержкой и механизмах, которые снижают риски для клиента и кредитора. Это означает более активное использование государственных гарантий, программ страхования от военных и других экстраординарных рисков, субсидированных ставок для приоритетных категорий (молодые семьи, ВПЛ), а также упрощение процедур кредитования и цифровизацию сервисов, ускоряющих выдачу кредитов и делающих их доступнее.
Государство, в свою очередь, должно ускорить практическую реализацию стратегии ипотеки и ввести целевые программы доступного жилья, которые реально будут работать на уровне регионов: поддержка первых взносов, госзаймы для восстановления жилья, стимулирование долгосрочной аренды и координация инфраструктурных инвестиций. Важно, чтобы эти инструменты были объединены: финансовая поддержка, регуляторные стимулы для застройщиков и инфраструктурные проекты в регионах сделают предложение жилья привлекательнее и создадут рабочие места, что стимулирует спрос.
Вывод
Рынок первичного жилья в Украине на перепутье циклов: с одной стороны — восстановление строительства и рост введенных квадратных метров, а с другой — недобор покупателей из-за экономических, социальных и институциональных барьеров. Чтобы перевести избыток предложения в реальные сделки, необходима координация между застройщиками, финституциями и государством — особенно через доступные ипотечные продукты и программы поддержки. Иначе рынок рискует войти в период ценовой и финансовой коррекции в отдельных регионах и сегментах.