У доларовому вираженні ціни на житло в Києві залишаються відносно стабільними порівняно з докризовими коливаннями: за даними CEIC, середня ціна 1 м² у Києві в квітні-травні 2025 року становила близько $1,930/м².
Водночас у гривні помітна інфляційна динаміка — через девальвацію та інфляцію гривня «з’їдає» частину купівельної спроможності, і продавці коригують ціни в національній валюті вгору. Наприклад, у сегментах новобудов ціни в грн/м² зросли у 2024–2025 роках, тоді як у доларовому еквіваленті зміни були менш помітні.
Квартири: де росте, а де падає
-
Новобудови (преміум/бізнес): сегмент business/elite показує стійкий попит у певних нішах (інвестори, емігранти, які повертаються, мобільні професіонали), і за оглядами середня ціна м² у преміум-комплексах може сягати десятків тисяч гривень (залежно від комплексу). При цьому ринок елітної нерухомості локально тримається краще за масовий сегмент.
-
Вторинний ринок: у доларах спостерігається невелике зниження або стабільність (залежно від району), а в гривні — зростання цін через інфляцію. Наприклад, огляди показують, що середня вартість 1-кімнатної у Києві у доларовому еквіваленті знижувалася або залишалась близько попередніх значень у 2024–2025 рр.
-
Висновок по квартирам: якщо ви мислите у гривні — ціни ростуть; у доларовому еквіваленті ринок відносно стабільний. Купувати як захист від інфляції в гривні — має сенс; інвестувати з рентабельністю в $ — слід чекати локальних можливостей і вибирати локації з реальною попитом на оренду або перепродаж.
Офіси: висока вакантність, але помітна сегментація попиту
Офісний ринок Києва залишається у фазі перебудови: з одного боку — загальний надлишок порівняно з попитом, з іншого — зростаючий попит на готові, безпечні і обладнані приміщення. На початку 2025 року середньозважений рівень вакантності у бізнес-центрах: клас A ≈ 28.6%, B ≈ 21.5%, C ≈ 14.6%.
Рентні ставки продовжували тиснути вниз: у лютому 2025 р. середні орендні ціни для класу A складали близько $17–$18/м²/міс, для B — ~$11–12/м²/міс (дані по різних оглядах).
Тим не менш, у 2025 році деякі джерела відзначали поступове зниження вакантності і стабілізацію попиту: малі та середні компанії все частіше орендують привабливі, готові до експлуатації площі, тоді як великі орендарі все ще переструктуровують портфелі.
Висновок по офісах: ринок сегментований — преміальний і готовий продукт користуються попитом; застарілі та нереформовані площі залишаються під тиском. Для орендаря — можна домогтися вигідних умов; для інвестора — ризикованіші проєкти потребують оновлення або зміни формату.
Заміське житло (передмістя, дачі): зростаючий інтерес, але неоднорідність цін
Попит на заміське житло (селища за межами Києва, котеджі, дачні комплекси) зріс після 2022 року: люди шукають більші простори, можливість віддаленої роботи та відчуття безпеки/самозабезпечення. У гривневому вираженні ціни на заміські ділянки та будинки зростали; у доларах зміни більш помірні. Огляд по Київській області показує, що середня ціна 1 м² у новому житлі регіону варіює, але в цілому ринок залишається активним у сегментах до 1,5–2 тис. $/м² еквіваленту для привабливих локацій.
Висновок по заміському: зростання попиту — реальне, але інфраструктура і логістика (дороги, доступність, комунікації) вирішують, чи буде конкретний масив дорожчати. Інвестувати в проєкти, цінність яких визначається саме місцем, де вони знаходяться вигідніше, ринкові «спекулятивні» котеджні масиви ризикують з падінням попиту.
Макротренди і ризики, що формують ринок
-
Війна і безпека. Геополітична ситуація задає верхню межу невизначеності — логістика, страхування, доступ іноземних інвесторів — головні фактори.
-
Курс валют та інфляція. Гривневі корекції роблять нерухомість привабливішою як захист від ризиків, але знижують купівельну спроможність у реципієнтів, які мислять у $/€ (пошук орендарів, імпортні матеріали для будівництва тощо). Статистика держслужб фіксує зростання цін на житло в Україні в 2025 році (індекси за кварталами).
-
Зміна формату праці. Тренд на гібрид і віддалену працю зберігається — це знижує попит на великі центральні офіси і підсилює попит на якісні, гнучкі простори.
-
Обмежені нові пропозиції у 2025 році. Частина девелоперів відклали проєкти; у 2025-му відкриттів великих бізнес-центрів у Києві було мало, що підтримує сегмент якісних площ.
Декілька практичних рекомендацій
-
Покупцеві-життю: якщо плануєте жити самі — орієнтуйтесь на якість інфраструктури й ризики локальної логістики; для захисту від інфляції — купівля в гривні виправдана.
-
Інвестору в житло: дивіться на орендну дохідність у гривні, перевіряйте реальний попит у районі; вибирайте комплекси з оздобленням «під ключ» — вони швидше здаються.
-
Інвестору в офіси: віддавайте перевагу реконцептуванню під коворкінги чи гнучкі простори у центральних локаціях; уникати великого обсягу «сирих» площ без гарантій заповнення.
-
У заміське: інвестувати варто в інфраструктуру — доступна дорога, комунікації, безпека. Без цього — ризик сезонності попиту.