В долларовом выражении цены на жилье в Киеве остаются относительно стабильными по сравнению с докризисными колебаниями: по данным CEIC, средняя цена 1 м² в Киеве в апреле-мае 2025 года составила около $1,930/м².
В то же время в гривне заметна инфляционная динамика — из-за девальвации и инфляции гривна «съедает» часть покупательной способности, и продавцы корректируют цены в национальной валюте вверх. Например, в сегментах новостроек цены в грн/м² выросли в 2024–2025 годах, тогда как в долларовом эквиваленте изменения были менее заметны.
Квартиры: где растет, а где падает
-
Новостройки (премиум/бизнес): сегмент business/elite показывает устойчивый спрос в определенных нишах (инвесторы, возвращающиеся эмигранты, мобильные профессионалы), и по обзорам средняя цена м² в премиум-комплексах может достигать десятков тысяч гривен (в зависимости от комплекса). При этом рынок элитной недвижимости локально держится лучше, чем массовый сегмент.
-
Вторичный рынок: в долларах наблюдается небольшое снижение или стабильность (в зависимости от района), а в гривне — рост цен из-за инфляции. Например, обзоры показывают, что средняя стоимость 1-комнатной в Киеве в долларовом эквиваленте снижалась или оставалась около предыдущих значений в 2024–2025 гг.
-
Вывод по квартирам: если вы мыслите в гривне — цены растут; в долларовом эквиваленте рынок относительно стабилен. Покупать как защиту от инфляции в гривне — имеет смысл; инвестировать с рентабельностью в $ — следует ждать локальных возможностей и выбирать локации с реальным спросом на аренду или перепродажу.
Офисы: высокая вакантность, но заметная сегментация спроса
Офисный рынок Киева остается в фазе перестройки: с одной стороны — общий избыток по сравнению со спросом, с другой — растущий спрос на готовые, безопасные и оборудованные помещения. В начале 2025 года средневзвешенный уровень вакантности в бизнес-центрах: класс A ≈ 28.6%, B ≈ 21.5%, C ≈ 14.6%.
Арендные ставки продолжали давить вниз: в феврале 2025 г. средние арендные цены для класса A составляли около $17–$18/м²/мес, для B — ~$11–12/м²/мес (данные по разным обзорам).
Тем не менее, в 2025 году некоторые источники отмечали постепенное снижение вакантности и стабилизацию спроса: малые и средние компании все чаще арендуют привлекательные, готовые к эксплуатации площади, тогда как крупные арендаторы все еще перестраивают портфели.
Вывод по офисам: рынок сегментирован — премиальный и готовый продукт пользуются спросом; устаревшие и нереформированные площади остаются под давлением. Для арендатора — можно добиться выгодных условий; для инвестора — более рисковые проекты требуют обновления или смены формата.
Загородное жилье (пригород, дачи): растущий интерес, но неоднородность цен
Спрос на загородное жилье (поселки за пределами Киева, коттеджи, дачные комплексы) вырос после 2022 года: люди ищут больше пространства, возможность удаленной работы и ощущение безопасности/самообеспечения. В гривневом выражении цены на загородные участки и дома росли; в долларах изменения более умеренные. Обзор по Киевской области показывает, что средняя цена 1 м² в новом жилье региона варьируется, но в целом рынок остается активным в сегментах до 1,5–2 тыс. $/м² эквивалента для привлекательных локаций.
Вывод по загородному: рост спроса — реальный, но инфраструктура и логистика (дороги, доступность, коммуникации) решают, будет ли конкретный массив дорожать. Инвестировать в проекты, ценность которых определяется именно местом, где они находятся, выгоднее; рыночные «спекулятивные» коттеджные массивы рискуют с падением спроса.
Макротренды и риски, формирующие рынок
-
Война и безопасность. Геополитическая ситуация задает верхнюю границу неопределенности — логистика, страхование, доступ иностранных инвесторов — главные факторы.
-
Курс валют и инфляция. Гривневые коррекции делают недвижимость более привлекательной как защиту от рисков, но снижают покупательную способность у реципиентов, которые мыслят в $/€ (поиск арендаторов, импортные материалы для строительства и т.д.). Статистика госслужб фиксирует рост цен на жилье в Украине в 2025 году (индексы по кварталам).
-
Смена формата работы. Тренд на гибрид и удаленную работу сохраняется — это снижает спрос на крупные центральные офисы и усиливает спрос на качественные, гибкие пространства.
-
Ограниченные новые предложения в 2025 году. Часть девелоперов отложили проекты; в 2025-м открытий крупных бизнес-центров в Киеве было мало, что поддерживает сегмент качественных площадей.
Несколько практических рекомендаций
-
Покупателю-жильцу: если планируете жить сами — ориентируйтесь на качество инфраструктуры и риски локальной логистики; для защиты от инфляции — покупка в гривне оправдана.
-
Инвестору в жилье: смотрите на арендную доходность в гривне, проверяйте реальный спрос в районе; выбирайте комплексы с отделкой «под ключ» — они быстрее сдаются.
-
Инвестору в офисы: отдавайте предпочтение реконцепции под коворкинги или гибкие пространства в центральных локациях; избегайте большого объема «сырых» площадей без гарантий заполнения.
-
В загородное: инвестировать стоит в инфраструктуру — доступная дорога, коммуникации, безопасность. Без этого — риск сезонности спроса.