В Киеве фиксируется заметное оживление рынка коммерческой недвижимости: больше всего активизировался спрос на торговые помещения, а инвесторы и ритейлеры активнее покупают и арендуют площади в столице. По итогам весны 2025 года Киев оказался единственным крупным городом, где спрос на покупку магазинных площадей существенно вырос.
Средняя (медианная) стоимость покупки торговых помещений в столице оценивается примерно в 8,3 млн грн, что на ≈14% больше по сравнению с мартом 2024 года — показатель, который подтверждает повышенную активность покупателей в сегменте.
Рынок торговой недвижимости восстанавливается: посещаемость торговых зон растет, а вакантность в prime-ТРЦ снизилась — по данным аналитиков, в первом квартале 2025 года вакантность в «прайм»-ТРЦ Киева упала на 3 п.п. до 14%. В ответ арендодатели начали постепенно повышать фиксированную составляющую арендной платы.
В то же время офисный сегмент пока остается слабым: спрос на офисы низкий, ставка и рынок поджимают переезды в лучшие помещения и консолидацию клиентов в качественных центрах — из-за этого девелоперы откладывают масштабные новые проекты, опасаясь неопределенности спроса.
Стабильный спрос наблюдается в секторе складской и логистической недвижимости, особенно со стороны e-commerce: вакантность на рынке складов остается низкой, а ставки держатся стабильно. В 2024 году площадь складских объектов в Киеве выросла примерно на ≈107–109 тыс. м² (+≈23% в годовом измерении), а в 2025 году ожидается рекордное расширение предложения площадей — аналитики оценивают запуск сотен тысяч квадратов новых площадей по городу.
Что с арендными ставками. По разным мониторингам, средние арендные ставки торговых и коммерческих площадей в Киеве колеблются в широком диапазоне (в зависимости от локации и формата) — от $10 до $50/м²; средние же показатели по городу в отдельных исследованиях указываются на уровне $10–14/м², с ростом в гривневом эквиваленте из-за инфляции и девальвации. Это соответствует общей тенденции: в гривне ставки растут, а предложение в самых активных локациях сокращается.
Почему так происходит
Ключевые драйверы — возвращение части ритейла офлайн (в том числе украинские бренды и международные сети), рост e-commerce и связанных с ним потребностей в логистике, а также инвестиционные преимущества коммерческих активов как инструмента диверсификации портфелей. Одновременно офисы находятся под давлением гибридной работы, что снижает спрос в массовом сегменте.
Что это означает для инвесторов и арендаторов
-
Инвесторам стоит рассматривать торговые площади и логистику как приоритетные сегменты для кратко- и среднесрочной доходности.
-
Арендаторам — планировать договоры с учетом изменения фиксированных ставок и искать локации с высокой посещаемостью.
-
Девелоперам — учитывать риски перенасыщения в отдельных нишах и гибко адаптировать продукт под спрос (комбинация ритейл/логистика).